Manutenzioni straordinarie in condominio ed obbligo di creazione di un fondo speciale.

23/06/2017
fondi per manutenzione straordinaria condominio

Rappresenta un sensibile passo avanti nella qualità e trasparenza dei rapporti tra imprese appaltatrici e condomini, la revisione dell’ art. 1135 comma 4 del c.c. il quale prevede la obbligatorietà della costituzione di un fondo spese speciale a fronte di opere di manutenzione straordinaria dell’immobile.

In pratica, il condominio deve rifare la pavimentazione del cortile interno, per un importo preventivato di € 25'000?  Dovrà preventivamente costituire un fondo speciale di pari importo.

L’obbligo non prevede il pagamento anticipato dell’impresa, ma solamente la messa a disposizione dei fondi necessari a far fronte al pagamento dell’acconto e dei SAL mensili previsti contrattualmente con l’impresa.
Tale importo può essere rateizzato, a condizione che la scadenza delle rate consenta di far fronte agli impegni accordati con l’appaltatrice, senza che il condominio stesso possa trovarsi quindi in situazione di insolvenza per mancanza fondi.
L’assemblea o l’amministratore (se incaricato) , dovranno farsi garanti della costituzione e gestione di tale fondo.

Vantaggi anche per i condòmini virtuosi.

Si è portati a pensare che i vantaggi siano unicamente a favore delle imprese; in realtà anche i condòmini abituati a rispettare i propri impegni potranno godere di una gestione più oculata dei fondi condominiali, evitando di trovarsi coinvolti in contenziosi, sospensione lavori, cause legali ed altre noie provocate dai “soliti” condòmini insolventi.

Mancato rispetto degli obblighi.

Le imprese appaltatrici possono richiedere che l'amministratore si faccia garante della costituzione di tale fondo e, nel caso, rifiutarsi di proseguire i lavori se gli obblighi non vengono assolti.

Dalla mancata costituzione del fondo possono discendere due conseguenze;

  •  i condomini interessati potranno chiedere all'Autorità Giudiziaria, ex art. 1105, quarto comma, c.c., di provvedere a prendere i provvedimenti che l'assemblea non ha adottato;
  • Se l'assemblea delibera di non istituire il fondo, tale violazione può portare alla dichiarazione d'invalidità della delibera; stando ai principi a suo tempo stabiliti dalle Sezioni Unite (cfr. sent. n. 4806/05) dovrebbe trattarsi di vizio comportante annullabilità della delibera.
     
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